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人口流动将是决定房地产投资重要因素

发布日期:2018-12-18 作者: 点击:


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早几年,国人在世界各地投资房地产,大有斩获,很多人也如在国内投资房地产一样,赚得盘满盆满,但是近两年的情况稍微有所变化,到加拿大及澳大利亚投资房地产有可能会让国人购买住房就赚钱的宗教改变了,因为,这种宗教目前已经在加拿大入澳大利亚行不通了。还有,国人有没有到日本投资房地产,早几年日元贬值得厉害,人民币快速升值,或许有国人也到日本投资房地产了。

别看上个世纪80-90年代日本的房地产市场也十分炒得火爆,房地产投资也是热火朝天,但是不久日本的房地产泡沫破灭之后,估计要想到日本投资房地产赚钱并非易事。东京那个地方,其土地寸土寸金肯定是贵于上海北京,东京区人口也达到日本的三分之一以上,东京国际化的程度同样也会高于北京上海,但是,要想现在到东京投资房地产赚钱同样是不可能的。因为房地产投资赚钱并非一个城市如何繁荣,而是在于政府的房地产政策及人口的流动。

最近有资料显示,日本高龄化和少子化状况越来越严重,导致大量房地产空置,“房地产比人还多”。资料显示,日本2013年有6100万栋住宅,但只有5200万户家庭,预计到2065年,日本人口将从目前的1.27亿,进一步减少到约8800万,这就意味着日本对住房需要人将会更少,房地产空置情况会越演越烈。

有报导指出,目前日本农村都是被废弃的“鬼屋”,预估到2040年,日本将有近900个城镇和村庄将消失,其中位在东京的小镇奧多摩(Okutama),当地政府为了促进地方发展,更不惜免费送出房屋或提供维修房地产津贴,以解决房屋空置问题。所以,在日本早就打破了购买住房就赚钱的神话,更不会把购买住房赚钱作一种宗教,反之,在日本如果购买住房不慎重,有可能成为一生贫困潦倒的重大失策。因为,就目前的情况来看,日本人购买住房很少能够赚到钱的。购买住房卖出多数亏损。

日本最近发展的情况,可以对中国住房投资者会是一个重要的警示。因为就目前中国的房地产市场情况来看,人口净流入的经济发展地区,比如东南沿海一带,一线二线城市,成都周边等,这些地方的经济还在快速发展,每年流入的人口也在增加。可以估计,这种趋势未来十年不会太多改变。因为,这些地区不仅现在的经济基础条件比较好,经济增长实力强,所以就业机会较好,再加上自然条件宜居环境好,当然是很多农村及边远地区的人口愿意流入这些地方。这些城市的人口一直处于净流入的状态。所以,在这些地方投资房地产,估计其机会多一些。但是这些地方政府的房地产政策会比较紧一些,他们根本不敢如早几年那样再放开炒作住房,否则地方政府官员的乌纱帽会丢掉。在政府房地产政策管得紧的情况下,投资房地产的成本自然会上升。

但是,那些人口净流出的城市及地区,比如东北、西北,也包括海南西南等地,以及2018年房地产市场最为火爆的三线四线城市,投资者可得当心的。别看这些地方房价远低于东南沿海地区,别看这些城市基本上都没有出台房地产调控政策,以及2018年房地产市场出现了火爆,但是,实际上这些城市的房地产市场存在非常大的风险。因为,人口的净流出,不仅在于当地居民住房持有量越来越多,也意味着当地居民对为了实际消费需求的住房越来越少。特别是这些城市的住房购买主要是由债务承担能力弱的80后的居民购买时,这个市场所面临的风险可能会更高。

所以,人口流动情况可能是房地产投资者要考虑的一个重要因素,不要只看房价已经上涨了也跟着入市,否则房价一旦持有在自己手上,要脱手并非易事。


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